随着五一假期的临近，许多OTA的预测数据也层出不穷。“节前一周，平台B&B的预订量是2019年的两倍。”“滨海B&B在五一假期的预订量增长最快”。。与这些高调的数据相比，北京郊区的B&B市场似乎有点“慢热”。虽然在城市周边的农村度假仍然是一些客户的选择，但随着跨省旅游的复苏和出境旅游***带来的客流转移，北京郊区的B&B也面临着客户流失、利润下降、市场卷等问题。B&B运营商将如何处理？五一假期前的周末，我们的记者参观了北京郊区的几家B&B。
市场并不“香”
“今年五一假期预订理想吗？”已经是4月底的北京，依然春风。每次打开一个民宿，看到一个略显冷清的庭院，记者下意识地想用这个问题来温暖这个领域。
然而，从B&B经营者那里得到的答案略有不同。刚刚被评为全国甲级旅游民宿的北京莲府和北京一瓢客栈的预订率接近满屋，但其他大多数受 *** 宿的预订量刚刚达到50。％至60％。
“假期前几天可能会有一批预订。”很多民宿经营者判断，与前三年同期相比，五一假期市场的预订不会下降很多，但客户预订时间缩短的背后，反映出市场正在降温。
“去年五一假期，很多民宿提前半个月就满了。但是今年不如以前了，但是目前的预订情况比我们预期的要好很多。”北京槐井石舍文化旅游有限公司在门头沟经营了三家民宿和三家餐厅，市场部负责人纪勇的话不可避免地出乎意料。但这几乎是大多数北京郊区民宿经营者面临的问题。
为什么会有这样的差距？一位前三年总是爱去北京郊区的旅游专家告诉记者，即使她沉迷于住民宿，也很少高频住在同一个民宿。如果她再喜欢一个地方，一年最多去两三次。现在长期旅游市场已经恢复，她还是愿意去更远的地方打卡不同的诗意生活。
记者在与北京怀柔区、门头沟区、延庆区8家民宿经营者的交流中发现，他们也有类似的看法。
“京郊民宿的客户主要来自京津冀，北京占80%。％左右。如今，跨省旅游和出境旅游市场已经复苏。与北京郊游相比，这些消费者可能更喜欢去更远的地方度假。这种趋势从春节假期开始就存在。”朗诗乡居董事长周青说:“前三年，北京市民的大部分旅游消费都留在了城市周边，所以北京郊区的B&B板块可以非常受欢迎。”
“但这样热闹的场景很难再出现。”回忆起去年同期的情况，一位阳光明媚、温柔的民宿经理张晓荣告诉记者:“那时候，周末或者节假日，我们太忙了，不能像现在这样坐在民宿里聊天。”
很明显，张晓荣并不是唯一一个觉得客人少的人。北京一瓢客栈相关负责人表示:“今年3、四月份，B&B周末的流量比往年下降了40。％至50％，北京荷府民宿经理袁野对记者说：“平日入住率可以达到15％至20％非常好。”
“幸运的是，五一假期有老客户的订单。如果假期不开账单，真的可以关门了。”经历了一年中半年的房间，寄宿家庭的经理桑也向记者发出了这样的感叹。
面对市场下跌，B&B经营者也在做调整，有人选择调整售价。根据途家B&B的数据，北京郊区B&B的平均夜价在五一假期下降了近40%。根据木鸟B&B的数据，4月份，北京郊区B&B的平均订单金额约为1000元，而去年同期的平均订单金额为1580元。
“一些急于卖房的民宿价格已经到了‘半砍’的地步。”桑也告诉记者，以前有些小院子卖89000元，现在每晚卖4000元。“但是我们真的不想‘廉价出售’，盲目降价是不可取的，只会让这个市场更加‘卷’。让价格适当回归就可以了。”桑也可以是少数和客人一起吃饭生活的民宿主人，寄宿家庭是他的家。他和他的爱人不愿意轻易打破价格底线。
在采访中，记者发现一些民宿经营者已经意识到，降价并不能拯救市场。
“预订率低的原因不是价格问题，所以降价对目标客户可能没有太大的吸引力。”周青坦言:“我们和一些在线平台做了折扣活动，但是发现销售效果并不理想，B&B的整体回购率还是比较低的。北京郊区的B&B大多面向中高端客户，对价格的敏感度相对较低。”
此外，记者注意到，过去三年在全院销售的一些民宿经营者改变了策略。鉴于很多家庭在北京郊区一起度假的情况较少，他们开始灵活调整房间类型，也可以根据单间出租房屋，很多民宿也增加了很多额外的服务。
那些引人注目的“难”
“前两年咨询开民宿的人几乎突破了我家的门槛。现在民宿业者群里全是‘ *** ’‘亏损’的消息，但‘接收者’很难找到。”桑也可以叹一口气，展现投资市场最真实的一面，此时此刻开民宿的“难度”特别突出。
记者采访的京郊B&B经营者有两种类型，一种是个人投资者，另一种是企业管理。记者发现，他们目前的烦恼是不同的。
对民宿主来说，更关心的是尽快回本，毕竟投入的都是自己攒下的辛苦钱。
杨林，北京市怀柔区渤海镇点翠客栈经理，以前从事国际租车业务。2018年，他半退休，看中了京郊B&B市场。当时，他花了60万元投资了第一家B&B。尝到甜头后，2019年和2022年分别投资了第二家和第三家不同风格的B&B。最初，两家民宿已经回到了50年。％，但是今年，随着客流量的快速下降，他开始降低投资预期。杨林说：“预计将经历半年到一年的低谷。
坐在杨林最新开业的皮革院子里，他以这家民宿为例，为记者算了一笔账:这家民宿有四个房间，按全院租金计算。去年平均房价3000元，满屋时间120天，年收入36万元，至少27万元。现在为了防止小院空置太久，他们以友情的价格把它租给一个老客户一个月，然后计划按单间出售，这样平均房价可能会降低一半。如果满屋天数不够，利润会比去年低很多，投资回报周期也会相应延长。
记者了解到，杨林在这个圈子里的投资并不是最多的，无论是租金还是装修成本。在房屋装修设计中被误导的民宿投资者不在少数。
从蒙娜丽莎地砖到大金空调和豪华***的布草，张晓荣在只有5个房间的B&B投入了300多万元的装修费。虽然他的B&B在硬件设施上卖了一段时间，但自2021年开业以来，流水总额还没有达到300万元。此时此刻，张晓荣意识到他把太多的钱投入到客人看不到的地方。“其实空调是什么牌子并不重要，但是后期我没有资金改造客人想要的泡池。”
这种民宿主不得不面对转型的困难。桑也坦言，他宁愿维持现状，等待客流回到稳定值，也不愿再投入精力和金钱去大修和吸引客人。“因为现在客人的兴趣变得很快，网上名人的B&B开业两年后就变得不新鲜了。我真的不想跟着‘卷’走。”
对有资本投入的运营公司而言，他们遇到的问题又是另一个方面。
北京唯摩文化旅游发展有限公司总裁于良告诉记者，做B&B最理想的状态是从运营到前面的设计。但是有时候他们接手的项目已经设计好了，改造起来太难了。比如面对一个室内面积290平米，当时只设计了一个房间的民宿，他们不仅要想尽办法增加一个房间来吸引亲子家庭客人，还要花更多的精力引入社会资本，在同一个村子投资另一个民宿。因为房间增加了，可以接待客人的类型可以增加，效率有望提高。但这并不是最难搭配的。
在纪勇看来，选址、征地、设计、建设、运营管理、营销、民宿运营的每一个环节都会有“坑”需要避免，同时也要做好成本控制和人才建设。
目前有很多民宿营销案例是通过网上名人探索店铺在社交平台上火起来的，但记者注意到，很多民宿还是保守选择直销和OTA渠道。问为什么，几个运营商提到了一个共同的问题。一些新平台以低价吸引客户，索要的佣金仍然很高。经过计算，商店根本无利可图。“同样，所有的投资都应该计算成本。”纪勇总结道。
能够突破的“点”
一夜之间，记者最大的感受就是现在看起来设计简单的民宿真的不简单。软硬度适中的床垫上铺着电热毯。一旦你进入床上，它是温暖的。柔软的被子闻不到刺鼻的洗涤剂味道。洗澡水很热，马桶也很智能。虽然有一个大落地窗，但是房间的隔音效果很好...这些和之前的农家乐升级版有很大的不同，甚至超过了一些***。
“京郊很多村庄海拔比较高，温度比城市低，保温比制冷更重要。”在周青看来，对于京郊B&B来说，最重要的是房间的保温系统。许多有条件的B&B使用地暖，这样客人就可以赤脚走进浴室。而且，绿色技术不仅可以保证客人的舒适度，还可以节能减排，同时还可以做好设备的后期维护。
虽然现阶段很多民宿经营者都不愿意投资，但纪勇为了今年有更好的销量，还是投资了40万元对开业7年的槐井石舍的房间进行了改造升级。“现在90后、00后的客人对消费体验非常感兴趣，太旧的设施很难打动他们。因此，在满足当地民俗风情的同时，有必要有一个让他们感到舒适和有趣的设计。”
在几位经营者眼里，B&B行业已经到了新一轮洗牌期，首先要“洗”的一定是质量不够。记者发现，正是对质量的信心，让这些B&B经营者有信心“克服市场低谷”。
和灸烧烤店位于潭哲书舍民宿，在门头沟区小有名气。“肉好，服务好，情调好”是食客在网上的评价。因为这家店离景区很近，只要有口碑，就不用担心没有客人。记者注意到，很多人在了解餐厅后面的民宿之前，都是先打卡餐厅。
事实上，很多北京郊区的民宿经营者都在纠结是否做餐饮。现在很多民宿都不提供这种餐饮服务，但是看到一些民宿靠餐饮增加了收入，吸引了客人，甚至可以举办一些小型婚宴，经营者难免会嫉妒。北京一瓢客栈一家私人厨房的相关负责人直言，民宿做餐饮压力大，投资少，规模不够，投资多，很难回到原来的样子，所以还是要看有没有“金刚钻”可以让客户稳定下来。“客人对B&B产品的认可度足够高，所以他们会把婚宴、纪念日等重要日放在B&B。”
“我们家可以定制高端中西餐。如果客人提前预订，我们可以从高端***邀请厨师到B&B，为客人‘做饭’。”桑也想到了一种更方便的用餐方式。杨林的B&B也开始提供晚餐和早餐，并将这项服务包括在房费中。他发现客人的反馈还不错。
目前，引流是最棘手的问题。在B&B增加活动包也是大多数B&B经营者想到的一种方式。他们大多根据自己的资源展示自己的才华。他们中的一些人与工匠联盟合作，一些人与植物研究所合作，一些人与野外生存培训机构和自然教育机构合作。通过开设不同的课程，他们吸引了亲子和团建客户。虽然竞争激烈，但他们更注重促进B&B经营者。
于良还认为，在门头沟区东胡林村的有辙驿站做一个盒子市场，与村民合作，提升胡林书院开业后不久的知名度。根据B&B周边的实际情况，纪勇和团队与老年人、团建公司、素质教育机构等渠道合作，打造定制的“团游”产品，解决平日客人少的问题。
“流量下降不会是正常问题，周边游的需求还在。我们预计五一假期过后，随着气温的升高，整个京郊B&B市场将逐渐回暖。”一些乐观主义者做出了这样的预测。
在袁野看来，B&B不应该过度投资。它的投资回报周期应该和高端***差不多。运营商要以“长期”的心态，把环境安排得更漂亮，让人文价值更高，把客户服务到位，自然要等到市场价值的认可。
记者离开最后一家民宿已经快黄昏了，蜿蜒的山路慢慢展开了一幅北方的山居地图，夕阳下的绿色让画面更有层次感。在路上，你总能遇到在景点停下来拍照的游客。也许有一天他们会成为住在这些民宿的人。记得有个民宿经营者叹了口气:其实经营农村民宿很辛苦，赚的都是辛苦钱；在过去的10年里，B&B的发展取决于窗口，未来10年取决于***性、人才和品牌核心竞争力。B&B经营者应该为未来的各种可能性做好准备。
